Образцы договоров

Договоры по недвижимости

Договор аренды, если Вы арендодатель.

Данная статья посвящена юридическим особенностям заключения договоров аренды для арендодателя. Для начала, необходимо рассмотреть какое определение дает аренде Гражданский Кодекс Российской Федерации. Исходя из положения статьи 606 Гражданского Кодекса РФ при заключении договора аренды (или имущественного найма) арендодатель (или наймодатель) должен предоставить арендатору (или нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, за определенную плату.

Следовательно, формулировка в договоре аренды "Арендодатель передает Арендатору имущество в аренду" не может быть признана правильной, поскольку следует указать, что имущество передается во владение и пользование или только в пользование.

Необходимо отметить, что получение права владения по договору аренды, в соответствии со статьей 305 Гражданского Кодекса РФ, дает арендатору право на использование способов защиты своего права предусмотренных действующим законодательством. В частности арендатор имеет право на предъявление негаторных исков, об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом и виндикационных исков, об истребовании арендованного имущества. В числе прочих данные иски могут быть предъявлены и к арендодателю.

То есть если в договоре указано что имущество передается арендатору во владение и пользование, арендатор предоставляет ему право законного давления на себя. Поэтому рекомендуется указывать в договоре аренды, что имущество передается арендатору исключительно в пользование.

Наиболее распространены две проблемы, с которыми сталкивается арендодатель в арендных отношениях:
1) Необходимости обеспечения бесперебойности поступления арендных платежей;
2) Необходимости иметь возможность наиболее быстрого и простого способа расторжения договора аренды.

Первую проблему можно разрешить при помощи правового механизма обеспечения обязательств. Из всех видов обеспечения обязательств предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, для договора аренды применим только один - неустойка. При этом в случае если арендатор не заплатил и скрывается, получение неустойки представляется делом весьма проблематичным.

Процедура истребования неустойки предусматривает обращение с иском в арбитражный суд, получение исполнительного листа, который предоставляется судебным приставом, и только после этого возможны розыск и истребование имущества должника в счет погашения неустойки. Размер пени за каждый день просрочки по действующему законодательству составляет 0,1 процента.

В настоящее время сложилась практика, при которой суды очень редко осуществляют взыскание неустойки, которая превышает половину задолженности, это может привести к тому, что потраченные время и усилия просто не окупят себя.

Использование иных мер обеспечения обязательств при заключении договора аренды на практике оказывается весьма проблематичным. Представляется маловероятной ситуация, про которой арендатор небольшого офисного или жилого помещения в качестве обеспечения своих обязательств по уплате арендной платы сможет предоставить сколько-нибудь ценный залог или приведет поручителя.

Гражданский Кодекс РФ в статье 329 дает возможность сторонам договора предусматривать иные способы обеспечения обязательств, которые в явном виде не предусмотрены действующим законодательством.

Среди подобных способов обеспечения обязательств присутствует обязанность для арендатора произвести предоплату за один месяц вперед. При этом арендодатель получает гарантию, что наниматель не пропадет не заплатив. Кроме того, в качестве условия договора может быть введено право арендодателя на удержание пени или штрафа из данной суммы. Подобное условие предоставляет возможность избежать многих возможных проблем в отношениях с арендатором.

Как логическое развитие подобного способа обеспечения исполнения обязательств, выступает условие договора аренды о внесении нанимателем кроме платы за последний месяц еще и "обеспечительного взноса", из которого при необходимости могут быть удержаны штрафы или неустойка. При расторжении договора весь остаток "обеспечительного взноса" возвращается арендатору.

Расторжение договора аренды по инициативе работодателя Гражданский Кодекс РФ регламентирует в статье 619. В соответствии с данной нормой по требованию наймодателя возможно досрочное расторжение договора аренды в случаях если арендатор:
  1. использует имущество с нарушением существенных условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. серьезно ухудшает состояние арендованного имущества;
  3. более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока платежа установленного договором;
  4. не проводит капитального ремонта арендованного имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, если в соответствии с действующим законодательством или условиями договора в обязанности арендатора входит проведение капитального ремонта.
В условиях договора аренды можно установить и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Следует отметить, что исходя из положения пункта 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ расторжение договора аренды и в данном случае предусматривается в судебном порядке.

Следует отметить, что арендодатель имеет право требовать расторжения договора в досрочном порядке, только после письменного извещения арендатора с требованиями об исполнении им необходимых обязательств в течение разумного срока.

Помимо предусмотренных в Гражданском кодексе оснований расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, возможно включение в договор оснований и порядка одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке. Данная норма содержится в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, и никаких положений ограничивающих ее применение в отношении договора аренды, в действующем законодательстве - нет.

Высший арбитражный суд Российской Федерации в своем информационном письме №66 от 11 января 2002 года, в пункте 27 указывает, что в договоре аренды могут быть включены основания для внесудебного расторжения договора по инициативе арендодателя, в том числе, среди оснований могут быть предусмотрены нарушения со стороны арендатора условий договора.

Можно рекомендовать для включения в договор аренды следующие основания для расторжения:
  • однократную просрочку внесения арендной платы;
  • осуществление нанимателем без согласования с арендодателем строительно-монтажных работ, приводящих к перепланировке здания или помещения, а так же установка любых конструкций, которые затрагивают целостность несущих стен здания;
  • сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем.
  • любые работы или действия, которые могут привести к ухудшению объекта аренды.
  • несоблюдение правил пожарной безопасности.

В отдельных случаях арендаторы могут попробовать оспорить возможность включения в договор аренды такого основания для расторжения как однократная просрочка уплаты арендной платы. В качестве аргументов приводится норма, закрепленная в статье 619 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает возможность расторжения договора только при неоднократной просрочке внесения арендатором арендных платежей. Однако, в пункте 26 уже упомянутого информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации подобное основание расторжения договора аренды предусматривается.

Можно рекомендовать для арендодателя предусматривать в договоре минимально возможный срок между подачей уведомления арендатору и датой расторжения договора. Это предоставляет возможность использовать имущество арендатора, которое осталось в снимаемом помещении в качестве обеспечения, в случае возникновения задолженности по арендной плате на основании статей 359-360 Гражданского кодекса РФ. Следует отметить, что законность подобных действий со стороны арендатора, направленных на удержание имущества должника, подтверждается существующей судебной практикой.

Крайне не рекомендуется допускать возможность сдачи арендуемого помещения в субаренду. Если оставить арендатору подобную возможность, то в результате арендодатель может утратить возможность полноценного контроля над помещением, сданным в аренду, и даже не представлять кто же там, в действительности находится. Возникновение такой ситуации крайне негативно скажется на безопасности бизнеса арендодателя.

Весьма желательным будет предусмотреть возможные конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией бытовых коммуникаций, сетей электроснабжения или отопления. Необходимо заранее установить кто должен проводить работы по подготовке помещения к зимнему периоду, осуществлять текущий ремонт, оформить запрет на подключение тех приборов энергопотребление которых превышает штатную нагрузку существующей системы электроснабжения.

Для тех объектов аренды, которые находятся в административных границах города Москвы, в обязательном порядке необходимо учитывать положения установленные Законом города Москвы от 18 декабря 1996 года "О пожарной безопасности" закрепленные в пункте 3 статьи 9, в соответствии с которым необходимо отразить обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений в качестве условия в договоре аренды.

В случае предоставления нанимателю телефонных номеров рекомендуется указать в договоре аренды, что все платежи за услуги телефонной связи осуществляет арендодатель, а наниматель производит возмещение данных расходов арендодателю. В противном случае у арендодателя могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией, при попытке уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за счет данных расходов, на основании Письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 июня 2007 г. N 03-11-04/2/166.

При установлении сроков арендного платежа рекомендуется установить срок внесения нанимателем платы за аренду до начала соответствующего периода (месяца, года, квартала) аренды. Данное условие позволит в ситуации просрочки арендатором арендной платы, расторгнуть договор до начала нового периода аренды. К примеру, если срок платежа за следующий месяц приходится на 20 число текущего месяца и наниматель допускает просрочку платежа, можно 21 числа отправить ему уведомление и к 30 числу расторгнуть договор. Подобная возможность весьма сильно дисциплинирует арендатора, в плане своевременности внесения арендных платежей.