Образцы договоров

Требования к договорам

Какие требования предъявляются к строительному договору подряда

Глава 78 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяет основные требования к договорам подряда в строительной сфере, и правоотношения, возникающие в связи с этими договорами.

Эта статья, прежде всего, дает определения сферы действия договоров подряда. Согласно ей, договоры подряда распространяются на сооружение, капитальный ремонт или реконструкцию зданий (различного типа), предприятий и сооружений, а также на сопутствующие этому процессу работы: пусконаладочные, монтажные и прочие, с учетом их связи с сооружением объекта. На работы по капитальному ремонту зданий и сооружений распространяются такие же правила.

Смысл договора подряда состоит в том, что договаривающиеся стороны - Заказчик и Подрядчик - определяют свой круг обязанностей по ремонту, строительству или реконструкции определенного объекта. Подрядчик обязуется в определенный срок выполнить определенный объем строительных работ, а Заказчик - обеспечить условия для работы заказчика, по окончании объема работ - принять результат и выплатить оговоренную сумму.

Стоит особо отметить пункт о создании необходимых условий для выполнения работы - со стороны Заказчика, и пункты об объемах и сроках выполнения работ со стороны Подрядчика - эти пункты договора являются ключевыми.

Предпринимательская деятельность - основная сфера применения договоров подряда. Рассмотрим их основные черты:

Консенсуальность. В этом аспекте договор подряда во многом отличается от остальных консенсуальных договоров. Отличие, прежде всего, состоит в том, что для достижения условий договора требуется время, и договор не может быть исполнен немедленно.

Возмездность. Право на получение оплаты Подрядчиком наступает в момент окончания работы и сдачи результата Заказчику, если в договоре не было на этот счет никаких других договоренностей (например, о поэтапной сдаче и оплате объекта). Таким образом Заказчик возмещает Подрядчику стоимость выполненных работ.

Субъективность. Субъектами договора подряда выступают как физические, так и юридические лица любой формы хозяйствования. Заказчиком может быть либо лицо, располагающее финансовыми средствами, предназначенными для строительства или ремонта, либо лицо, им уполномоченное для контроля работы Подрядчика и исполнения обязанностей по договору. Такие случаи распространены, и наступают, когда необходимы специальные знания и технологические средства для приемки работы Подрядчика, либо когда лицо, располагающее средствами, не в силах организовать определенные условия для работы Подрядчика.

Инвесторами могут выступать юридические и физические лица, в том числе иностранные и международные организации. Основной чертой Инвестора является наличие у него капитала, не важно, заемного, собственного или привлеченного, и их целевое использование. Инвесторы, располагающие нужными знаниями, средствами и возможностями, вполне могут сами выступать в роли Заказчика. В ином случае Инвестор и Заказчик заключают специальный инвестиционный договор, по сути своей являющийся либо договором комиссии, либо договором поручения.

На основании этого договора Заказчик, уполномоченный Инвестором, заключает строительный договор подряда. Поэтому, глядя более широко, говорят, что в договоре подряда заказчиком выступает лицо, которое от своего имени, либо от имени инвестора заключает с Подрядчиком договор на проведение определенного перечня работ.

Подрядчиками в строительных договорах подряда могут выступать строительные и проектные организации любой формы собственности, а также физические лица и предприниматели, имеющие лицензии на проведение соответствующих строительных работ. Лицензирование строительного рынка призвано защитить интересы и права заказчика, не допустить заведомо некачественного предоставления строительных услуг.

Широко распространена в строительстве форма подряда, называемая генеральным подрядом, при которой с Заказчиком заключает договор Генеральный Подрядчик, который, в свою очередь, может перезаключить договора подряда на все работы либо на часть работ, не соответствующих профилю фирмы, с более мелкими строительными фирмами, имеющими более узкий профиль работы. Такие договора называются договорами субподряда, а конечные лица-исполнители - Субподрядчиками. В этом случае работы у Субподрядчиков принимает Генеральный Подрядчик, который потом сдает объект в целом, либо поэтапно, Заказчику, перед которым несет ответственность за качество выполненных работ, и сроки их сдачи.

Предметом строительного договора подряда может быть капитальный ремонт объекта (здания или сооружения), строительство объекта (здания или сооружения), монтаж, ввод в эксплуатацию оборудования (энергетического, технологического и др.), наладка и ввод в эксплуатацию оборудования и систем, связанных с сооружаемым зданием, оборудованием, или предприятием. То есть, если посмотреть более широко, предмет строительного договора - понятие вещественное.

В свете рыночных отношений выглядит естественным согласование в договоре подряда цены договора, вычисленной на основании сметы строительных работ. Смета строительных работ представляет собой постатейную калькуляцию перечня работ с указанием их стоимости (затрат на проведение строительных работ, транспортные расходы, приобретение материалов, эксплуатацию оборудования и пр.). Смета составляется на основании перечня строительных работ, содержащего требования к выполняемым работам, и входит вместе с прочей технической документацией в пакет документов, называемый проектно-сметной документацией. Этот пакет документов является обязательным условием составления договора подряда и, как правило, в ходе строительных работ уже не пересматривается, кроме случаев, определенных законодательством.

Договор подряда может определять сроки и порядок оплаты Заказчиком выполненных Подрядчиком строительных работ. В случае, если в договоре подряда не описан порядок оплаты (это - необязательная часть договора), то при определении сроков и порядка оплаты нужно руководствоваться действующим законодательством. В соответствии с действующим на данный момент законодательством, оплата выполненных Подрядчиком по договору подряда работ производится после их полной сдачи Заказчику, естественно, при условии, что работа выполнена в полном объеме, надлежащего качества и в установленный договором срок. Однако, чаще всего, и особенно это актуально при строительстве и ремонте больших объектов, Заказчик и Подрядчик в договоре подряда обговаривают порядок авансирования и поэтапной сдачи и оплаты. В этом случае работы по объекту разбиваются на группы, очереди, которые принимаются и оплачиваются Заказчиком поэтапно. Цена строительных работ по договору подряда является немаловажным и существенным условием договора, и к ее рассмотрению, как правило, прилагается немало усилий.

Вторым существенным условием договора строительного подряда являются, конечно же, сроки сдачи объекта или очередей объекта. Определенные договором подряда отношения Заказчика и Подрядчика носят длящийся характер, поэтому определение конечного срока ремонтно-строительных работ по объекту, и по определенным в договоре этапам работ имеет в рамках договора главнейшее значение, ведь обязанности, принимаемые на себя сторонами, участвующими в договоре, тоже носят временной, срочный характер. Специфика строительства такова, что многие временные точки отсчета начала и продолжительность работы взаимосвязаны между собой, поэтому для облегчения урегулирования спорных вопросов и обозначения сроков начала и окончания различных работ к договору подряда прилагаются графики и календарные планы, в которых обозначены сроки начала, выполнения и окончания видов работ.

В подавляющем большинстве случаев договор подряда составляется в письменной форме, поскольку суммы, фигурирующие в договорах подобного рода, не располагают к заключению устных договоров. Договор строительного подряда имеет форму единого документа, составленного с учетом прав и обязанностей сторон - участников договора, и подписанного всеми сторонами после согласования. Тщательное согласование прав и обязанностей сторон и подробное их описание в договоре помогает в случае спорных вопросов в процессе работы либо после ее завершения восстановить и отстаивать свои права в законном порядке.